Protokół RN nr 4 —
co warto wiedzieć
Protokół nr 4 Rady Nadzorczej SM „Nowy Dwór” z dnia 20 kwietnia 2026 roku zawiera szereg danych finansowych. Część z nich budzi pytania — na które odpowiedzi znajdują się nie w samym protokole, lecz w innych dokumentach spółdzielni. Poniżej prezentujemy najważniejsze wątki z protokołu i wskazujemy, gdzie szukać szczegółów.
Źródło: Protokół RN SM „Nowy Dwór” nr 4 z 20.04.2026 r. — dokument wewnętrzny spółdzielni dostępny dla członków na podstawie art. 81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Pobierz protokół (PDF)
1. Fundusz remontowy — ujemne saldo
Główna księgowa spółdzielni, Pani Gabriela Kwiatkowska, poinformowała Radę Nadzorczą, że wynik całościowy na Funduszu Remontowym zamknął się kwotą −2 473 959,66 zł.
| Składnik funduszu remontowego | Saldo (zł) |
|---|---|
| Celowy fundusz mienia wspólnego | +793 629 |
| Celowy fundusz części wspólnych | +611 535 |
| Fundusz remontowy nieruchomości | −3 208 347 |
| Celowy fundusz wymiany wodomierzy | −515 329 |
| Fundusz remontowy garaży — ul. Rogowska 3 | −155 448 |
| Wynik całościowy Funduszu Remontowego | −2 473 960 |
Zarząd tłumaczy ujemne saldo „rozłożeniem kosztów remontów w czasie” oraz „rozłożeniem spłaty wodomierzy w latach, aby mieszkańcy nie musieli ponosić kosztów jednorazowo”. Jest to standardowa i prawnie dopuszczalna praktyka w spółdzielniach mieszkaniowych — spółdzielnie mogą prowadzić remonty „na kredyt wewnętrzny” z funduszu remontowego.
Szczegółowe informacje o harmonogramie spłaty deficytu oraz o tym, które remonty spowodowały ujemne saldo, znajdują się w odrębnych dokumentach spółdzielni — nie w protokole obrad Rady Nadzorczej. Członkowie spółdzielni mogą wnioskować o dostęp do tych dokumentów na podstawie art. 81 ustawy.
2. Plan remontów mienia wspólnego — 590 000 zł i pytanie o szczegółowość
Rada Nadzorcza zatwierdziła uchwałą nr 15/20.04.2026 plan remontów mienia wspólnego na 2026 rok na kwotę 590 000 zł brutto.
| Pozycja planu remontów | Kwota (zł) |
|---|---|
| Remont chodników (5 lokalizacji) od kortu do SP113, między nier. 2 i 7, ścieżki do placu zabaw za nier. 22, między nier. 3 i 9, wzdłuż parkingu Zemska 44 |
250 000 |
| Naprawa nawierzchni bitumicznych Brak wskazania lokalizacji w protokole Brak lokalizacji |
150 000 |
| Urządzenia zabawowe i rekreacyjne Jedyna informacja: „doposażenie placów zabaw, tych starszych”, „między innymi plac zabaw przy Nieruchomości nr 31” Brak specyfikacji |
150 000 |
| Wymiana słupków przy pawilonie Społem | 30 000 |
| Montaż słupków przy trafostacji Wojrowicka 48 | 10 000 |
| Razem | 590 000 |
Warto zwrócić uwagę na dwie pozycje: naprawa nawierzchni bitumicznych (150 000 zł) i urządzenia zabawowe i rekreacyjne (150 000 zł). W obu przypadkach opis w planie jest ogólnikowy — brak wskazania konkretnych lokalizacji lub specyfikacji zakupu.
Szczególnie interesujący jest sam poziom kwot. Obie pozycje wynoszą dokładnie 150 000 zł — a więc kwotę, która w wielu regulaminach spółdzielczych mieści się poniżej progu wymagającego przeprowadzenia pełnego postępowania przetargowego. Zbieżność jest uderzająca: dwie różne pozycje, dwa różne zakresy prac, a kwota identyczna — i akurat taka, przy której formalności są mniejsze. Może to być przypadek. Może to być wynik zaokrąglenia szacunków. Ale może to też oznaczać, że kwoty zostały dobrane nie do zakresu prac, lecz do progu, poniżej którego nie trzeba organizować przetargu.
Warto odnotować, że analogiczny wniosek remontowy został złożony do Rady Nadzorczej już w kwietniu 2025 roku — z podobnymi kwotami. Schemat się powtarza: okrągłe sumy, ogólnikowe opisy, brak kosztorysów. Jeśli za tymi kwotami stoją rzetelne wyceny — ich ujawnienie powinno być proste i nie budzić żadnych obiekcji.
Nie bez znaczenia jest też jednogłośność głosowania. 17 członków Rady Nadzorczej — organu, którego rolą jest kontrolowanie Zarządu — zatwierdziło plan bez pytań, bez zastrzeżeń, bez choćby jednego głosu wstrzymującego. Przy pozycjach bez lokalizacji i bez specyfikacji taka jednomyślność nie świadczy o zgodzie merytorycznej. Świadczy o tym, że nikt nie czytał dokumentu wystarczająco uważnie — albo że pytania po prostu nie są w Radzie mile widziane.
1. Na jakiej podstawie ustalono kwoty poszczególnych pozycji planu remontów mienia wspólnego? Czy sporządzono wstępne kosztorysy lub wyceny — a jeśli tak, czy mogą zostać udostępnione członkom spółdzielni?
2. Jaki jest próg kwotowy dla obowiązkowego przetargu w regulaminie spółdzielni? W jakim trybie zostaną wyłonieni wykonawcy dla pozycji o wartości 150 000 zł — pełny przetarg, zapytanie ofertowe, czy jeszcze inny tryb?
3. Dlaczego dwie różne pozycje planu remontowego mają identyczną kwotę 150 000 zł? Czy jest to wynik kosztorysów, czy dopasowanie do progu przetargowego?
4. Kto wybiera wykonawców w trybie zapytania ofertowego i czy wyniki tych zapytań są gdziekolwiek publikowane?
3. Koszty utrzymania — wzrost o 11%
Główna księgowa poinformowała, że dynamika wzrostu kosztów w 2025 roku wyniosła 11% w stosunku do roku poprzedniego. Łączne koszty utrzymania nieruchomości osiągnęły 58 990 705,03 zł.
Głównym czynnikiem był koniec rządowej tarczy energetycznej dla ciepła systemowego z dniem 1 lipca 2025 roku, co przełożyło się na wzrost kosztów ciepła o 23%. Koszty wody, kanalizacji i gazu wzrosły o 10%. Są to czynniki zewnętrzne, niezależne od Zarządu.
Szczegółowe rozbicie kosztów — w tym podział na koszty mediów, administracji i zarządu — zawarte jest w planie finansowo-rzeczowym, który jest odrębnym dokumentem analizowanym przez Radę Nadzorczą na posiedzeniu komisji rewizyjnej. Protokół obrad nie musi zawierać tego rozbicia.
Członkowie spółdzielni zainteresowani szczegółowym rozbiciem kosztów mogą wnioskować o wgląd do planu finansowo-rzeczowego lub uczestniczyć w posiedzeniach komisji rewizyjnej, na których Główna księgowa szczegółowo odpowiada na pytania.
4. Lokaty bankowe — 18,5 miliona złotych
Na dzień 31 grudnia 2025 roku spółdzielnia posiadała środki pieniężne w wysokości 20 665 061,72 zł, z czego 18 500 000 zł ulokowane było na lokatach bankowych.
Z danych podanych przez Główną księgową można obliczyć, że pożytki z lokat wyniosły 1 058 981,96 zł netto, co daje efektywne oprocentowanie ok. 5,7%. Jest to oprocentowanie akceptowalne w kontekście warunków rynkowych 2025 roku.
Informacje o warunkach lokat (banki, oprocentowanie, terminy) są dostępne w dokumentacji spółdzielni na podstawie art. 81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
5. Zaległości czynszowe — bardzo dobry wynik
Wskaźnik zaległości czynszowych dla lokali mieszkalnych wyniósł w 2025 roku 2,44%. Dla lokali użytkowych — 1,29%.
Zaległości czynszowe na poziomie ok. 2% to wynik znacznie lepszy niż średnia rynkowa. We wspólnotach mieszkaniowych zaległości sięgają zwykle kilkunastu procent. Tak niska zaległość w SM „Nowy Dwór” to przede wszystkim zasługa Spółdzielców, którzy regularnie i terminowo regulują swoje zobowiązania.
Co więcej, wskaźnik zaległości zmniejszył się w porównaniu z rokiem poprzednim — tendencja jest więc pozytywna.
Warto to docenić. Regularne płacenie czynszu przez zdecydowaną większość mieszkańców to fundament stabilności finansowej spółdzielni.
6. Przetargi — jawność zapytań ofertowych
Protokół odnotowuje kilka postępowań przetargowych:
Liczba dwóch oferentów w przetargu może mieć czysto rynkowe wyjaśnienie — specjalistyczny rynek, ograniczona liczba firm. Niezależnie od tego, jawność zapytań ofertowych i wyników przetargów jest kluczowa dla budowania zaufania między Zarządem a członkami spółdzielni.
Temat ten łączy się bezpośrednio z pytaniem o plan remontów mienia wspólnego — gdzie pozycje po 150 000 zł mogą nie wymagać pełnego przetargu. Im niższy próg formalny, tym ważniejsza jest jawność samego procesu wyboru wykonawcy.
1. Czy wyniki zapytań ofertowych (poniżej progu przetargowego) mogą być udostępniane członkom spółdzielni?
2. Czy spółdzielnia może publikować zestawienie udzielonych zamówień — kto startował, kto wygrał, za jaką kwotę?
7. Nadwyżka bilansowa i GZM
Gospodarka zasobami mieszkaniowymi wykazała wynik −1 653 183,56 zł. Zarząd wyjaśnia, że celowo obniżono opłatę czynszową o 1 142 237,23 zł (0,31 zł/m² miesięcznie), finansując to z nadwyżki na działalności komercyjnej w kwocie 3 388 052,55 zł.
Na pierwszy rzut oka brzmi to korzystnie: spółdzielnia dofinansowuje czynsz mieszkaniowy z zysków komercyjnych. Warto jednak przyjrzeć się temu mechanizmowi uważniej.
Nadwyżka 3,4 mln zł pochodzi z działalności komercyjnej — ale protokół nie precyzuje, z jakich dokładnie źródeł. Najem lokali użytkowych? Dzierżawa terenu? Reklamy na elewacjach? Każde z tych źródeł ma inną stabilność i inny horyzont czasowy. Jeśli spółdzielnia obniża czynsz mieszkaniowy, opierając się na przychodach komercyjnych — co się stanie, gdy te przychody spadną? Czy mieszkańcy zostaną poinformowani z wyprzedzeniem o konieczności podwyżki, czy dowiedzą się o niej z kolejnej książeczki opłat?
Istotna jest też kwestia sprawiedliwości rozkładu dofinansowania. Obniżka 0,31 zł/m² jest jednolita — ale czy każda nieruchomość generuje takie same koszty? Jeśli budynek A wymaga więcej nakładów niż budynek B, to jednolite dofinansowanie oznacza, że mieszkańcy budynku B de facto dopłacają do budynku A. Szczegółowe rozliczenie per nieruchomość jest dostępne w sprawozdaniu z działalności — warto po nie sięgnąć.
1. Z jakich konkretnie źródeł pochodzi nadwyżka bilansowa 3 388 052,55 zł? Jaki jest udział poszczególnych rodzajów działalności komercyjnej?
2. Czy przychody komercyjne, z których finansowane jest dofinansowanie czynszu, mają charakter stały (wieloletnie umowy najmu), czy mogą się zmienić z roku na rok?
3. Jak wygląda rozliczenie wyników GZM w podziale na poszczególne nieruchomości? Czy dofinansowanie rozkłada się proporcjonalnie do kosztów każdej nieruchomości?